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加拿大房价雪崩了 下一个轮到中国?

on Sep 01, 2016

叶檀 :加拿大房价雪崩了 下一个轮到中国?

2016-08-25 叶檀 金融投资家俱乐部


图片来源:经济学人

文/叶檀 ☞财经女侠| 毒舌善心

有个地方房地产崩盘了,不在中国,在加拿大的BC省。

这可以印证,本轮全球范围内房价上涨,并不是经济健康发展的结果,而是各央行印钞、过剩资金在全球范围内流动的结果。这样的高房价,禁不起税收做空与严厉的货币政策的打击。

加拿大为了抵制国外源源不断进入的货币,为了让本国人有个稳定的住房环境,推出新的税收政策,这相当于政府抽头,主动做空楼市。7月底,BC省财政部公布新规,8月2日起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax),实施的大温哥华地区正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省发布的首份“海外买家数据”,6月10日至29日,来自中国大陆的投资者购房数量,在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。

新政实行后,中国购房者退潮了,BC房地产市场裸泳了。

房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价松动,加拿大房地产经纪商Zolo表示,温哥华市在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。说是雪崩绝不为过。

全球货币潮、资产潮兴起,中国移民与华人购买者成为影响全球房地产的重要力量。房地产维持稳定,制造了经济与消费回暖的假象,实际上,从2008年后至今,全球经济就是纸老虎,一戳即破。

作为资源大国,美国与中国制造业的低迷,预示了加拿大、澳大利亚等国矿产业的低迷前景。商务部网站消息,7月21日,加拿大咨议局 (Conference Board of Canada)发布夏季展望报告称,预计加拿大全年经济增长率仅为1.4%,低于春季报告所预测的1.6%。报告指出,商业投资仍在下降,成为经济领域的最大弱项。去年加拿大在石油和天然气领域的投资减少了约190亿加元。

不仅如此,消费也非常低迷。加拿大6月零售销售较上月下滑0.1%,远逊于经济学家预期的增长0.5%。此外,加拿大7月CPI年率增长放缓至1.3%,低于上月1.5%的增幅,惨淡的通缩前景正在向加拿大招手。

此时加拿大进退不得,撤回新政失去信用,增加房地产泡沫,国内群情激愤,引发民粹情绪。不撤回新政,一旦通缩成真,对加拿大经济将是沉重打击。

我敢肯定,加拿大堵住一扇窗,未来一定会打开一扇门,否则他们憋死的不是外国购房者,而是本国经济。吸引来自全球各国尤其是来自中国的消费者,到加拿大旅游、生活、学习,让中国人到加拿大买、买、买,将提上议事日程。这并不容易,加拿大面临的竞争对手太多,地理距离又太远。

● ● ●

中国面临的处境与加拿大一样,虽然并不是境外人士在抬高中国东部大城市的房价,而是国内一些急于进行资产配置的人,他们成群结队地增加在中国安全系数最高的城市的房地产拥有量,以获得货币价值瓦解时代最重要的抵押品。

是的,从银行到个人,为了防止失信为了防止货币贬值,绝大多数机构与个人都不约而同地选择了房地产。

房地产狂潮从一线城市蔓延到二线城市。现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了,而郑州的新地王也在层出不穷。这个中部的高铁暴发城市,以增长的GDP与房价发出自己的土豪宣言。

8月18日,河南郑州郑东新区龙湖郑政东出(2016)13、14号地,分别以25.54亿元、35.1亿元成交,刷新出年内第八个地王。这是最刺激的结果,既担心涨也担心跌的有关部门,作出了心惊胆战的选择,包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中提出,停止首付贷。七部委中止一个灰色地带的金融现象,非常奇怪。

房地产高涨既然是种货币现象,按理应该提高房贷利率,或者像加拿大一样增加税收,但我们一概没有选择,而是选择停止首付贷,这具有极强的象征意义。

▲政府的做法是建个防火墙
增加民间出资比例把房地产基础做做实
以免以后火烧银行

如果说此前是房地产绑定了经济,现在则已经血肉相连。惟一的办法,是减少营养供应,降低杠杆,让民间的真金白银进入房地产,从土地到房产,让民间资金填实,房地产市场像股市一样,在些微的希望中整体稳步上涨。

然并卵。货币狂潮期,扑面而来的资管计划渗透到所有地方,支撑了土地价格,我们敢彻底取消资管计划向股市与房地产市场的输液吗?估计不敢。

就这样吧,让居民的钱动起来,向消费、向境外、向房地产与股市。

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真相!本轮房价暴涨本质:掩护30万亿地方债转移!(值得一读)

on May 31, 2015

中国房价可以闻到一股雾霾的味道
现在楼市与股市冰火两重天,只因政府有形之手的操控。跟去年A股国家牛类似,现在的人造房市异曲同工。

1、降首付=加杠杆
2、暂停开发新地块=暂停IPO
3、契税调整=降印花税
4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。5、深圳均价10万=全通教育500元。
6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。

还是熟悉的配方,还是熟悉的味道

很多预言房价要暴跌的经济专家,面对节节攀升的楼市,都成了炮灰和先烈,比如中国社科院的那个易宪容,五六年前,就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩,预言房价要大跌,结果现在都被骂得不敢出来说话了。

像易宪容这样的经济学家,自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的,算是有点良知,最可恨的是那些说假话的经济学家,比如瑞信某姓陶的首席经济分析师,面对中国经济不断下行的现状,竟然不言不惭地说是因为中国进入了“后工业化时代”,这是典型的为了取悦主政者而说假话了。稍微用屁股想想都知道,面对一个一半以上人口是农民,城镇化率只有50%多,经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体,你跟我说这是“后工业化时代”?

你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了,都死得差不多了,留下一点居民消费、网络购物和服务业,比重被动地超过了50%,就说转型成功了,就说我们是“后工业社会了”,这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系,但不能厚着脸皮说假话。

继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了,但有一点我们必须承认,中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了,现在不管媒体还是官方,习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,但按照北师大教授钟伟的测算,这严重低估了楼市的库存,因为这7亿平米仅是待售面积,如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

既然房产库存这么庞大,中央政府也在不断强调房产去库存,那为何房价一直降不下来呢?即使是三四线城市的房价,也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景,资本主义经济大萧条时,资本家宁可把牛奶倒进水沟,也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶,这是资本家的本性决定的。中国的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”,反正钱是银行的,地是抵押的,盖房的钱是欠着民工的,要死一起死,反正就是捂着不降价。

买房者不买,卖房者不降 ,房产销量持续低迷,房价居高不小,这样的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年,库存去不了,土地卖不掉,这时,政府着急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升,一方面刺激买房者要赶紧动手买房,于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央妈放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

当然,这些都是表象,表象背后的决策逻辑是什么?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌,“泡沫之后必然破裂,没有永远上涨的价格”,“东京香港房价泡沫破灭了,所以上海北京房价必须破灭”,这样的鬼话谁都会说,但没有任何意义,就像大家都会说“人总会死的”没有意义一样,关键在于你要知道某个人什么时间会死,那才牛X,那你就是先知了。

草哥没有做先知的天赋,所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志,相对市场,老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市,就是因为老大哥想借助资本市场,拉升资产价格,以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的,但结果失败了。这也说明一个道理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很强大,但也不是想做什么就能做成的。

老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面,PPI连续经历48个月的断崖式下跌;占GDP三分之一的外贸出口基本没有了,甚至成了负数;大部分制造业工厂都关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭;消费在勉强地支撑着,但这只是人们维持基本的生存所必需,随着经济的下滑,消费早晚也会下跌的。

经济方面的下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也不在企业贷款,而在地方政府债务。根据中国社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左右,这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。这是一个黑洞,也是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,整个银行系统都可能崩溃。

而且,这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用,或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在,融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后,一些地方变相融资的行为愈演愈烈,不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。毫无疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,这样做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否决;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。一些地方这些乐了,赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

但银行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核啊。这时,银行反应过来了,你地方政府这是得寸进尺啊,你违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那我银行肯定不干啊。于是,很多银行在跟地方政府博弈过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。通过条款设计,恩威并用,让地方政府选择延期而非置换,银行其实想走的是第二种方案。

眼看房地产不行了,土地卖不出去了,财政税收逐年下滑,债务成本越来越高,银行又不想债务置换了,这时,地方政府快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,有高人出了一计:货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

接下来就是我们看到的,1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

降低首付其实就相当于增加杠杆,为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下,要让房地产提高杠杆呢?从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,你听出了其言外之意吗?

在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明中国的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30万亿债务,是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

很多地方政府的身家性命,都取决于房地产价格,房价一旦下跌,意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。接下来的后果大家可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬:过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:1:凯恩斯主义的政府刺激需求;2:马歇尔计划的一带一路;3:克林顿的互联网加万众创新;4:弗里德曼的货币供给理论;5:里根的供给侧改革,哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

只不过,老大哥的这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情,搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。

这一结果显然是老大哥不愿意看到的,因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌,中国经济能承受得了吗??

摘选自网络,不知道是哪位大神写的。

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